[2025最新] 房貸教學成數被砍別慌，搞懂 借款額度計算方式 與鑑價、負債比如何全面左右你的實際核准可貸金額關鍵
- 第一層：估算鑑價區間，假設為成交價的 85%～92%，依條件保守或樂觀調整。
- 第二層：套入政策成數上限，例如自用 80%、非自用 60%～70%，交叉對照地區管制。
- 第三層：檢查「月付／每月可支配所得」是否落在安全區間，一般建議不超過 30%～35%。
- 第四層：考慮未來 1～2% 壓力利率上升情境，重新跑一次 借款額度計算方式 ，試算下限。
- A 首購雙薪族：夫妻合計月薪 13 萬，無其他貸款，聯徵分數 800 分以上，銀行願意依鑑價 8 成核貸，實際可借 1,120 萬，自備款約 280 萬。
- B 高收入中年族：個人月薪 18 萬，但有 200 萬信貸與 80 萬車貸，總月付逼近 6 萬，DSR 已接近內規上限，因此雖然鑑價與職業別很好，實際成數只核准到 7 成。
- C 自營商收入不穩族：報稅所得波動大，銀行保守認列平均收入，且無共同借款人，最終僅核 6 成成數甚至要求縮短年限。
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申請房貸遇到砍成數，你是否搞懂 借款額度計算方式 ，房價鑑估與負債比是如何拉低可借金額？
很多人到銀行申請房貸時，明明成交價與收入條件看起來不差，卻在最後一刻被通知「成數不如預期」，這往往不是運氣問題，而是你從頭到尾都沒有搞懂真正的 借款額度計算方式 。銀行在授信時會依循金管會與各家內控規範，綜合評估房價鑑估結果、揭露在聯徵中心的負債比、家庭收支結構與是否觸及選擇性信用管制區域等等，再決定可借成數上限；一旦其中任一環節被判定風險較高，就會透過「調降貸款成數」「要求增加自備款」甚至「改成本息攤還年期較短」等方式，把風險轉回到借款人身上，於是你在簽約後才驚覺自備款得多準備幾十萬甚至上百萬。
這篇文章刻意捨棄艱澀的授信術語，用「拆解公式」與「情境故事」的方式，從銀行鑑價的思考框架出發，一路拆到負債比與還款比率（DSR）、壓力利率試算，再結合實際案例，讓你一步一步看懂：同樣一間 1,500 萬的房子，有人可以借到 8 成以上，有人卻只拿到 6 成，差別到底藏在哪些數字細節裡。文中也會示範幾種常見的 借款額度計算方式 試算表，教你在送件前就先預演不同鑑價與成數情境，算出「安全自備款區間」與「月付金壓力邊界」，不再被動等銀行開出結果才手忙腳亂籌錢。
銀行眼中的房價：鑑估價為什麼常常比成交價低一截？
對多數自住族來說，「我買多少就是多少」，成交價往往被視為房屋價值的唯一標準；但在銀行的世界裡，房價的起點其實是鑑估價。鑑價人員會依照同路段近一年實價登錄、屋齡與格局、樓層座向以及社區管理品質等條件，計算出一個相對保守的估值，避免一時的高價成交把風險全部推給放款單位。因此你看到的 1,500 萬成交價，到了鑑價報告裡，可能只剩下 1,350 萬甚至 1,300 萬，銀行的 借款額度計算方式 也就會改成「鑑價 × 成數」，而不是你以為的「成交價 × 成數」。這也是為什麼許多人明明以為有機會拿到 8 成，但實際核准額度往往落在 7 成或 6 成出頭。
進一步拆解鑑價思維，你會發現銀行看重的是「未來變現能力」而不是你現在喜歡的程度。舉例來說，頂樓加蓋、夾層、屋齡超過 30 年但成交價格高於同區平均，這些條件在個人主觀上可能覺得「剛好遇到喜歡買貴一點也沒關係」，在鑑價報告裡卻容易被打折；甚至有些社區因為歷史公設糾紛或海砂、輻射、傾斜風險曾見諸新聞，鑑價係數常年偏保守。建議在看屋階段，就先善用像 房貸鑑價實務解析教學 這類文章，把鑑價的評分因子整理成清單，一邊看實價一邊估算可能的鑑價區間，當你用鑑價邏輯而非成交價思考，後續所有 借款額度計算方式 就會變得比較可預期。
從「房價 × 成數」到「鑑價 × 成數」： 借款額度計算方式 的第一層現實
若只用一句話總結銀行的房貸公式，可以粗略寫成：「可貸金額＝min（鑑價 × 成數上限、收入試算可負擔額度）」；前半段是以擔保品為主的資產面計算，後半段則是以還款能力為主的所得面計算。多數人只記得政府或銀行公告的最高成數，例如自用住宅最多 8 成、首購有機會 8.5 成，卻忽略這些數字永遠是「在鑑價基礎上再乘上成數」。因此，真正實務上好用的 借款額度計算方式，應該長得更像兩層篩選：先用保守的鑑價抓出「房子最多可借多少」，再用負債比與還款比率來檢查「你每個月最多可以負擔多少月付」，最後取兩者的較小值，才是最終核准額度。
你可以把這四層想像成房貸版的「安全帶」。許多授信主管會建議客戶，在送件前就先用這種完整版本的 借款額度計算方式 寫一個簡單試算表：A 欄輸入不同鑑價情境（例如 1,300 萬、1,350 萬、1,400 萬），B 欄乘上不同成數（70%、75%、80%），C 欄則用壓力利率與可支配所得去換算可負擔的最高貸款金額；最後在試算表裡把 A×B 與 C 做比較，挑出最保守的那一個來當「心理準備值」。若你希望更細節了解鑑價與成數如何搭配，也可以延伸閱讀 房貸成數與自備款規劃懶人包，把各銀行的差異做成自己的決策基準。
收入、負債與 DSR：銀行如何用現金流上限反推你的可貸金額
很多人以為只要鑑價與成交價落差不大、成數看起來合理，房貸就一定能照金額核准；然而在風險控管實務上，銀行往往更在意的是「你每個月到底有多少現金可以穩定還款」。這就是為什麼 借款額度計算方式 裡，必然會出現「總負債比」與「本行或整體 DSR（Debt Service Ratio）」這類指標。簡單說，銀行會把你名下所有分期、信用卡循環、車貸、學貸與其他房貸的月付金加總，再除以你可認定的月收入（部分銀行會折減獎金或現金收入），檢查結果是否在內規設定的 40% 或 50% 以下，若已經偏高，房貸可核准額度就算在鑑價與成數上看起來沒問題，仍然會被壓低。
這裡可以示範一個常見的試算思路：假設你夫妻合計月薪 12 萬，可支配所得（扣掉基本生活支出與稅金）約略估計為 7 萬，銀行設定的安全還款比率上限是 35%，那麼房貸月付安全上限就是 2.45 萬。接著用壓力利率 3.5%～4% 與 30 年本息平均攤還公式，反推可貸本金，大約會落在 700 萬～800 萬左右；也就是說，即使鑑價 × 成數告訴你「最多可以借 1,000 萬」，實際上銀行還會再用這套「收入反推」的 借款額度計算方式 把金額往下調整，最終可能只核准 800 萬。若你名下已經有其他貸款，像是 100 萬信貸或車貸，每月月付多出 5,000～8,000 元，那麼在同樣收入條件下，房貸的可貸金額還會往下縮水，這就是為什麼很多人會被建議「先整合或清掉小額負債再送房貸」的原因。想更仔細了解 DSR 實務運算，可以參考 房貸負債比與現金流規劃專文 的延伸說明。
列表解析：三種典型客戶的房貸成數被砍關鍵差異
理論講再多，不如用具體人物來對比。以下我們用三種常見角色：A「首購雙薪族」、B「高收入但負債較重的中年族」、C「自營商收入不穩定族」，在相同鑑價 1,400 萬的前提下，分別帶入不同 借款額度計算方式 的關鍵參數，看看為什麼有人能借到 8 成，有人卻只拿到 6 成不到。你會發現，差別其實不只在薪資高低，而是「收入的穩定與證明方式」「既有負債結構」以及「是否有共同借款人或擔保人」這些綜合因素疊加起來的結果。
若把三位角色的關鍵條件整理成表格，你會立刻看出「鑑價相同、成交價相同，但 借款額度計算方式 所抓出的結果完全不同」。這也是為什麼在實務諮詢中，我們常建議客戶先進行「財務體檢」，整理過去一年收入相關憑證、現有貸款與月付明細，再搭配簡單的 DSR 試算，提前找出瓶頸。若你對如何整理個人財務資料仍感到困惑，可以參考 房貸送件前財務健檢步驟，一步一步把數字化成可溝通的語言，和銀行站在同一個算式上討論。
選擇性信用管制與地區風險：同一套 借款額度計算方式 在不同縣市為何長得不一樣
近年來因為房價高漲與資金寬鬆，金管會陸續針對高風險地區與特定產品祭出選擇性信用管制，例如第二戶以上房貸成數上限下調、豪宅貸款成數限制、部分重劃區或蛋黃區指定為管制範圍等。這意味著，就算你的收入與負債條件完全一樣，單單因為「房子所在位置」不同，銀行採用的 借款額度計算方式 就會出現差異。有些地區自用住宅仍可達 8 成成數，但投資或法人購屋可能只剩 5～6 成；有些銀行對特定建案甚至會額外再做「專案控管」，以更低的成數對應可能的建案風險。
對借款人來說，最實際的做法不是鑽研法規文字，而是把這些規定轉成「決策前的檢查清單」。例如：在看屋階段就先確認該區是否曾被金管會點名、有無過去房貸管制紀錄；若有打算申請高成數，就預先詢問銀行或代辦，確認目前對該地區或該建案的成數上限與額外條件，再把這些資訊填進你的 借款額度計算方式 試算表。這樣一來，你就能快速看出「如果這棟房子成數只給 6 成，我的籌款與現金流還撐得住嗎？」而不是簽約後才發現自備款缺口過大。更多關於管制政策如何實際影響房貸的例子，可以閱讀 房貸政策與地區管制解析 做進一步理解。
表格試算：鑑價打折＋負債偏高時，自備款與月付會怎麼變？
要真正體會 借款額度計算方式 的威力，最好的方式就是把不同情境放進同一張表格裡比較。下面示範一個簡化版的試算：假設成交價 1,500 萬，情境一鑑價打 9 折為 1,350 萬、情境二鑑價打 85 折為 1,275 萬，並搭配成數 8 成與 7 成兩種情境，同時考慮是否存在其他每月 8,000 元的負債。你會看到，當鑑價與負債同時不理想時，自備款不僅多出好幾十萬，月付金額也無法拉太高，最後可借金額被迫縮水。
| 情境 | 鑑價金額 | 房貸成數 | 可貸金額上限（依擔保品） | 依收入與負債試算可承受貸款 | 實際核准可能值 |
|---|---|---|---|---|---|
| A：鑑價 9 折、負債低 | 1,350 萬 | 80% | 1,080 萬 | 1,050～1,100 萬 | 約 1,050 萬（取較小值） |
| B：鑑價 9 折、負債偏高 | 1,350 萬 | 80% | 1,080 萬 | 900～950 萬 | 約 900 萬 |
| C：鑑價 8.5 折、負債低 | 1,275 萬 | 70% | 892.5 萬 | 1,000 萬以上 | 約 890 萬（擔保品成為瓶頸） |
| D：鑑價 8.5 折、負債偏高 | 1,275 萬 | 70% | 892.5 萬 | 800～850 萬 | 約 800 萬 |
這張表的重點不是精準到元，而是讓你看見「同一間房子，只要鑑價每差 5%，再加上負債結構不同，最後可貸金額會產生巨大落差」。如果你在看屋或出價前，就先用這類表格把 借款額度計算方式 玩過一輪，你會更有感地知道哪些條件是自己可控（例如先整合負債、調整年限）、哪些則必須靠議價或更換物件。若希望有更完整的 Excel 模板示範，也可以參考 房貸試算表下載與教學，依照自己的收入與目標自備款做客製化。
聯徵分數、職業別與收入型態：影響成數與利率的隱形關鍵
除了看得見的鑑價與負債比之外，銀行在實務操作 借款額度計算方式 時，還會參考一整套「授信評分系統」，其中包括聯徵分數、職業別穩定度、是否為本行薪轉戶、信用卡使用紀錄等。這些因素有時候不會直接寫在核准函上，但會透過「多一點利率」「少一成成數」或「縮短年限」的方式反映出來。舉例來說，長期穩定在同一家公司任職、且有固定薪轉紀錄的上班族，即使收入不是特別高，也可能因為風險評分較佳，而在同樣的 借款額度計算方式 下拿到更好的條件；反之，常更換工作或有多次遲繳紀錄的人，哪怕當下收入頗高，銀行仍會偏保守。
實務建議上，你可以把聯徵分數與信用紀錄視為房貸前的「底分」。在送件前先調閱自己的聯徵報告，確認是否有不合理紀錄或可提前結清的小額欠款，並檢視近半年是否有頻繁查詢或大量新卡開立紀錄。若有時間準備，可以先讓信用紀律穩定一陣子，再來談房貸。此外，也不要低估「與銀行建立關係」的效果：例如提前成為薪轉戶或定存戶，讓銀行對你的現金流有更完整的掌握。更多聯徵與授信評分的細節，可以延伸閱讀 聯徵評分與房貸條件解析，把這些隱形規則轉換成自己可控的行動清單。
談判與調整順序：先動成數、年限還是利率，對 借款額度計算方式 最有利？
當你理解了銀行的風險邏輯，就能知道談條件時該先把力氣花在哪裡。對多數自住族而言，首要目標是「把可貸金額拉到足以買到理想物件，但月付仍在安全範圍內」，這意味著 借款額度計算方式 需要同時兼顧「本金規模」與「現金流壓力」。實務上，一般會建議先確認鑑價與成數是否還有空間，再來調整年限與還款方式，最後才是利率細節的微調。原因在於：成數直接決定你需補的自備款多寡，而年限則影響每月現金流壓力；利率雖然也重要，但在小數點後一兩碼的差異，有時候其實不如前兩者來得關鍵。
具體操作上，你可以先以較長年限（例如 30 年）試算一個「最高可貸金額」的情境，觀察在壓力利率下月付是否仍在安全區間，若可以，再回頭評估是否有必要縮短年限以節省總利息；若不行，就必須重新檢討總價與貸款規模，甚至考慮是否先轉為「部分成數」過橋、未來再增貸或轉貸。這整套過程中，你所使用的每一個 借款額度計算方式 都應該清楚標註假設條件，例如利率、年限、是否含壓力利率等，避免談到後來數字越改越亂。當你拿著一份整理好的試算表去跟銀行或專業顧問溝通時，對方也更容易在規則範圍內幫你找到最接近目標的組合。
案例分享 Q&A：實際被砍成數的三種場景與解法
A 這類情況最常出現在「成交價稍高於區域行情」或「屋齡較舊但裝潢漂亮」的物件上，導致鑑價偏保守，進而讓 借款額度計算方式 以較低的鑑價金額乘上成數。實務上，請你先冷靜地重新把整體資金規劃拆開看：第一步，確認缺口規模，區分是 30 萬級距、50 萬級距還是超過 100 萬；第二步，重新檢查自己與家人帳上是否有可以安全動用的存款或投資部位，避免因補自備款而把緊急預備金完全榨乾；第三步，評估是否能拉進可信賴的共同借款人，讓銀行有機會在重新跑 借款額度計算方式 時提高成數或可貸金額上限。若缺口仍然過大，就得誠實面對：「是否應該重新議價或放棄這間房子」，而不是硬湊資金讓未來現金流陷入長期壓力。
在諮詢案例裡，我們曾協助一對首購夫妻，原本預計以 1,500 萬總價、8 成房貸完成購屋，但鑑價結果只有 1,350 萬，且銀行只願意給 75% 成數，導致實際可貸金額落在約 1,012 萬，自備款瞬間從 300 萬拉高到接近 500 萬。最後他們選擇三管齊下：一是與屋主協商小幅降價，二是請父母擔任共同借款人讓 DSR 更漂亮，三是適度調整年限與還款方式，讓月付維持在可支配所得的 30% 左右。當你以這種「公式化拆解」的方式處理問題時， 借款額度計算方式 就不再只是一串讓人焦慮的數字，而是幫你做冷靜決策的工具。
A 很多自營商或高收入上班族會困惑：「我一年收入超過百萬，為什麼房貸還要被限制？」關鍵在於銀行在設計 借款額度計算方式 時，不是只看「收入絕對值」，而是要確保在景氣波動、利率上升或收入短暫下降的情況下，你仍有足夠緩衝空間。因此他們會更看重「已存在的月負擔」與「未來可能新增的風險」，而不是單純被高薪的表面數字迷惑。如果你名下已有多筆分期或信用貸款，雖然目前還得過去，但在壓力測試情境下，DSR 很容易超標，銀行自然會透過降低房貸成數與本金規模來降低未來潛在壞帳風險。
要改善這種情況，與其在談判桌上強調自己收入多高，不如回到借款額度計算方式 的本質：先主動提出「整合負債」或「提前清償部分高利費用貸款」的計畫，把每月支出的結構調整到銀行可以接受的範圍，再請承辦重新試算房貸。實務上，我們看過不少案例，只是把高利信貸轉成較低利率、較長年限的方案，或是清掉一些小額車貸，就足以讓整體 DSR 從 48% 降到 36%，進而換回更合理的成數與條件。重點不在於美化數字，而是讓未來 20～30 年的還款節奏真實可行。
A 自營商最大的挑戰在於「收入難以預測」與「帳務紀律不一」，這對高度重視穩定性的銀行來說，確實會讓 借款額度計算方式 顯得比較保守。但這並不代表你無法順利取得合理房貸，只是需要花更多時間把「證據」準備好。具體做法包括：整理近三年報稅資料與營業收入明細、將主要收入集中過幾個固定帳戶、建立穩定刷卡與繳款紀錄、詳細說明事業模式與未來訂單來源等。當承辦能夠在紙本與數位紀錄中看見一條清楚的收入曲線時，就比較願意在成數或年限上給出較佳條件。
此外，你也可以適度引入共同借款人或保證人，把整體家庭的現金流拉進 借款額度計算方式 中。很多自營商會刻意在送件前一年，把個人與事業帳務整理得更乾淨，甚至請會計師協助把帳本數字化，這些努力看似繁瑣，實際上卻能顯著提升授信評分。若你對如何整理自營商財務文件仍有疑惑，不妨與熟悉房貸的顧問或銀行專員討論，請對方直接告訴你「他們在看什麼」，再針對那些欄位去補強證據，會比盲目猜測有效得多。
FAQ 長答：房貸成數與 借款額度計算方式 常見迷思總整理
A 很多人以為房貸成數是一個「固定值」，例如首購就一定能拿到鑑價 8 成，但實務上銀行的內部規則比較像是「在某些條件滿足下的成數上限」，也就是說，借款額度計算方式 裡的成數其實是一個「不超過」的概念。銀行會在鑑價完成後，再檢查你的收入穩定度、負債比、職業別、是否為管制地區、是否為第二戶以上等條件，綜合決定實際要給幾成。因此你可以提出「希望達到的貸款金額」作為談判起點，但最終仍會被收入試算與風險評分拉回現實。在規劃上比較安全的方式，是先以保守成數（例如 7 成）做預算，再把額外可能多出的 0.5～1 成視為 bonus，而不是反過來。
A 這背後有兩個層次的差異：一是「鑑價模型不同」，二是「各家內部風險偏好不同」。即使同樣透過專業鑑價公司，各銀行對於社區風險、屋齡、地段與未來供需的評分系統不同，最終得出的鑑價金額就會有落差；再加上有些銀行本身對房貸業務較積極、願意承擔較高風險，就會在 借款額度計算方式 的成數上給得比較大方。反之，偏保守或當期房貸額度已接近上限的銀行，則可能對同一物件採較低鑑價或較低成數。對借款人而言，最務實的做法是：在不影響聯徵的前提下，事先比價 2～3 家銀行，並把各家給的鑑價與成數條件整理成表，從中選擇最符合自己需求且整體成本最低的組合，而不是只看單一數字。
A 理論上，未來若房價持續上漲、收入增加、負債減少，你確實有機會透過轉貸或增貸，把借款額度計算方式 再跑一次，從而提高可貸金額或降低利率。不過這樣的前提是：市場與你個人的狀況都朝有利方向發展，而且你能承受轉貸過程中的費用與時間成本。更重要的是，若一開始就勉強用高成數壓低自備款，萬一景氣反轉或收入受挫，你反而會被鎖在高槓桿的位置，想轉貸也困難。因此，比起把轉貸當成萬靈丹，更建議的做法是：以保守的 借款額度計算方式 規劃初始貸款，把未來轉貸視為「加分選項」而非「必要解方」，如此一來，你在變動環境中會更有餘裕。
A 壓力利率可以理解成「為未來不確定性預留的安全邊際」。在利率尚未完全穩定的時代，銀行在設計 借款額度計算方式 時，會要求承辦以「當前利率＋一定百分比」來跑試算，確保即使未來 1～2% 的利率上升，你的家庭現金流仍撐得住。對借款人而言，把壓力利率納入試算，其實是保護自己：若你以 2% 利率做試算，月付看起來很輕鬆，但實際利率來到 3.2% 時就會感覺吃緊；若改以 3.5% 或 4% 做規劃，即使短期內實際利率較低，你也只是「多一點餘裕」，並不會因此吃虧。養成用壓力利率跑 借款額度計算方式 的習慣，是長期房貸管理中非常重要的基本功。
A 提前還款是否划算，取決於「剩餘利息節省金額」與「提前違約金＋機會成本」的比較。實務上，你需要先向銀行索取剩餘本金與未來利息的試算表，再詢問提前清償違約金的計算方式（例如剩餘本金的一定百分比、或固定金額）；接著把這些數字帶入自己的 借款額度計算方式 延伸試算，評估提前一次還清或部分還本後，未來利息總額會少多少。同時，也要考慮這筆用來提前還款的資金，是否有其他報酬更高且風險可接受的用途。如果提前還款讓你把緊急預備金用光，或失去其他重要投資機會，那就不一定是好決策。換句話說，提前還款不是「一定要做」的事，而是需要放在你整體財務規劃的大圖裡一起評估。
延伸閱讀與工具：進階房貸規劃資源整理
如果你已經跟著本文一步一步理解 借款額度計算方式 ，下一步就是把這些概念變成日常可用的工具。以下推薦幾篇延伸閱讀文章，你可以依照自己的情況選讀，並搭配試算表或記帳工具，建立一套專屬於你的房貸決策流程。
建議你在閱讀這些延伸資源時，邊看邊把自己的數字寫在旁邊，例如月收入、既有負債、目標房價、自備款可動用金額等。每當文章提到新的重點，例如鑑價、成數、壓力利率或 DSR，就把相關欄位補齊，讓整體 借款額度計算方式 逐漸從抽象概念變成具體的表格。久而久之，你會發現自己在看房或與代銷、仲介對話時，不再只是被動聽資訊，而是能主動用自己的公式快速判斷「這個案子對我來說是剛好、過頭還是還有空間」。
行動與提醒：送件前一定要完成的三步安全檢查
最後，把本文所有關於 借款額度計算方式 的重點濃縮成三步行動清單，你可以在正式送件前逐一檢查：第一步，先用保守鑑價與成數跑出幾個情境，確認在最不利情況下，自備款與月付仍在可承受範圍；第二步，完整盤點自己的收入與負債，把 DSR 控制在安全區間內，必要時先整合或清償高利貸款，再來談房貸；第三步，預先詢問 2～3 家銀行或專業顧問，了解地區管制、成數上限與利率條件差異，避免只看單一銀行就匆忙做決定。當你完成這三步，再送出房貸申請，你會發現整個流程不再充滿未知，而是每一個結果都在事前試算過的「合理範圍內」。
若你希望有人陪你一起檢查這些數字，或想進一步了解不同銀行實際的授信邏輯，也可以善用下方兩個官方管道，直接把你的需求與條件整理後發問。我們強烈建議你在諮詢時，主動提到已經做過哪些 借款額度計算方式 試算，並帶上自己的表格或重點摘要，這樣不僅能讓對方更快理解你的狀況，也能讓對話集中在「如何調整到更適合你的方案」，而不是浪費時間在收集零碎資訊。
文章更新日期：2025-11-28