【2026最新】 預售屋交屋前完整 產權調查 清單：建物登記、土地持分與合約比對重點一次搞懂避免糾紛與權利爭議
- 確認預告登記的標的是否正確：門牌、戶別、樓層、建物與土地是否皆有反映。
- 檢查預告登記的權利內容是否與買賣契約一致，包含價金、面積與約定事項。
- 留意是否有其他預告登記或優先購買權，影響你的權利順位或轉售彈性。
- 閱讀每一筆限制登記的原因欄位，記下法條依據與主管機關名稱，以利後續詢問。
- 將預告與限制登記事項整理成紀錄表，未來如有變更，可與最新謄本比對。
預售屋交屋前做好 產權調查 ，確認建物登記狀態與土地持分無異常，再核對與合約約定是否一致，保障自己拿到的是真權利
在預售屋進入交屋倒數階段時，多數買方才意識到應該進行完整的產權調查，並回頭查看買賣契約中提到的相關法條與限制條款，這時如果才開始做法規解析與資料蒐集，往往已經非常匆忙。事實上，預售屋從簽約、動工、完工到正式交屋，中間會經過建築執照、使用執照、不動產登記、銀行設定、預告登記等各種節點，每一步都跟產權調查直接相關；只要其中一個環節資訊不透明，未來就可能衍生「面積爭議、土地持分過小、車位權利不清楚、房屋被加設抵押或遭查封」等問題。很多人以為只要銀行願意放款，就代表產權一定OK，但實務上銀行只會針對自己設定抵押權的部分做最低限度檢核，不一定替你把所有買方立場該看的細節全部檢查到位。因此，本文會用一步一步的方式拆解：從看懂建物與土地權利的基本文件開始，說明產權調查需要準備哪些資料、要在謄本上找哪些關鍵欄位、如何比對合約與實際登記內容、如何檢查是否被設定他項權利或限制登記，最後再整理出自己也能操作的自查流程與書類清單，讓你在真正交屋領鑰匙之前，就先掌握產權狀況，把風險鎖在門外。
交屋前最後防線：為什麼一定要主動做完整 產權調查
很多人購買預售屋時，前期花了大量心力比較價格、格局、建商品牌與貸款條件，到了交屋前反而疲乏，覺得只要繳完尾款、完成銀行撥款，後面就是領鑰匙、驗屋、裝潢這些「比較好玩的」階段，因此忽略了最關鍵的一步：主動完成一輪完整的產權調查。但從法律角度來看，真正決定你拿到的是不是「你以為的那一間房」，其實是登記簿上的權利記載，而不是樣品屋、DM 或口頭承諾。若沒有確實做好產權調查，即使房子蓋好了、你也住進去了，日後仍可能冒出鄰地權利爭議、建物用途不符規定、土地持分過小導致都更或重建談判權利不足等長期問題，這些都不是事後補貼幾萬元就能解決的。
更棘手的是，預售屋階段的建商時常會以融資需求為由，在基地土地或未分割完成的建物上再設定新的抵押權，或者因資金調度產生法院查封或假扣押等情況。表面上你看到的只是工地照與工程進度，實際上背後的權利狀態卻可能快速變化；如果沒有透過產權調查定期檢視謄本，當你要交屋時才發現原本乾淨的土地上多了一整排抵押權或查封登記，談判空間跟主動權就會落在建商或債權人手上，而不是站在你這個買方。也因此，愈早把產權調查變成你買房流程裡的標準步驟，愈能在真正扛下貸款與風險前，先確認法律上的「權利標的」沒有問題。想先從風險案例入門，可參考建商資金與產權風險整理文： 預售屋資金與產權風險盤點實例，再配合本文的自查清單，建立自己的基本防線。
看懂建物登記資料：門牌、樓層、面積與使用執照的對照技巧
很多買方第一次拿到建物登記謄本時，只看到一堆密密麻麻的字與數字，就被嚇退，覺得產權調查太難，其實只要抓對順序就能看出重點。第一步是確認標示部：檢查門牌、樓層、建物門牌與實際購買預售戶別是否一致，特別留意公設梯間、頂樓加蓋或夾層等特殊標示，是否有額外被視為「附屬建物」獨立登記。第二步看建物面積，核對權狀坪數、主建物、附屬建物與共同使用部分的比例，搭配買賣契約上載明的主建物坪數以及附屬公設項目，若發現謄本上主建物面積明顯偏低，或附屬面積比想像中大很多，就要回頭檢討產權調查是否有遺漏，並思考是否存在坪數計算方式不同或誤差範圍過大的問題。
第三步則是把建物登記資料與使用執照、竣工圖說對照，確認現況用途與法定用途一致，避免出現「住宅登記卻實際規畫成套房出租」、「登記為住三但實際建成商辦配置」、「頂樓加設鐵皮屋卻沒合法申請」等狀況。這些細節不只關乎未來出租或轉售的困難度，也會直接影響到違章認定與拆除風險。許多案例顯示，買方當初未做細緻的產權調查，以為只是小小隔間或加裝設備，結果幾年後被要求恢復原狀甚至遭罰款，才驚覺當初應該在交屋前就把「建物登記 vs 實際格局」的差異釐清。若想更熟悉如何閱讀建物相關文件，可以搭配延伸文章： 建物謄本與使用執照閱讀教學，作為產權調查時的說明書。
土地持分與使用範圍：用表格一次梳理基地、公共設施與附屬使用
預售屋產權調查另一個容易被忽略的重點，就是土地持分與實際使用範圍的關聯。多數大樓都建立在多筆土地上，包含基地、道路用地、公共設施保留地、法定空地、停車場用地等，建商在規劃時會依不同用途分別申請建照與使用執照。買方購買的是其中一戶的專有部分，但在土地權利上往往是以「持分」的方式共同共有，而不是一塊明確切割出來的土地。這意味著，當你只看總坪數而不看產權調查結果中的土地持分比例，就很難知道自己在整個社區中究竟擁有多少土地權利；未來如果遇到都更、重建、變更使用或與鄰地協商出入口時，你的談判力道其實深受土地持分影響。
以下用一個簡化表格示意，說明產權調查時常見的土地類型與檢查重點，讓你在拿到土地登記謄本與合約對照時，有一個清楚的架構可以逐項檢核：
| 土地類型 | 在 產權調查 中的文件來源 | 主要檢查重點 | 常見爭議風險 |
|---|---|---|---|
| 基地土地 | 土地登記謄本、建照、使照 | 地目是否為建地、所有權人是否為建商或相關公司、是否有重大負擔 | 基地部分被設定過度抵押、被查封或涉及共有爭議 |
| 道路用地 | 都市計畫圖、土地謄本 | 是否為公有或私有、是否有通行權設定、道路寬度是否符合建照條件 | 實際出入口須經過他人土地，但未設通行地役權 |
| 公設保留地／公園用地 | 都市計畫書圖、分區管制規定 | 是否可建築、是否只供公共使用、持分是否合理 | 以「公園景觀」行銷，但土地本身無法建造任何設施 |
| 停車場相關用地 | 土地謄本、車位約定條款 | 是否為同一基地或獨立土地、車位型態與將來使用限制 | 車位在他處、使用年限或管理條件與住戶期待不同 |
做完上述整理後，再把土地謄本上的每一筆土地與買賣契約中「標的物範圍」、「基地說明」與「公設約定」逐條對照，確認產權調查顯示的持分與合約一致，避免出現「主建物買得很開心，但土地持分其實偏小」的情況。想要理解不同土地類型在財務與貸款上的影響，可以參考延伸閱讀： 土地持分與貸款成數關聯解析，幫助你在產權調查階段就預先思考未來重建或資金運用的空間。
車位、公設與附屬建物： 產權調查 中最容易被忽略的細節
多數預售案的銷售重點都會放在車位、「飯店式公設」或露台花園，但在產權調查角度，這些項目常常是爭議的起點。首先是車位：必須確認車位種類（平面、機械、塔式）、標示位置、是否獨立權狀或隨戶附屬、土地與建物權利如何連動。如果車位只是以「使用權」形式附在社區規約中，而非透過登記呈現，那在產權調查時就要特別留心未來遇到管理權更動或社區重大決議時，你的使用保障有多強。另外，機械車位還牽涉到設備維修、保養費與年限，這些條件如果沒有在買賣契約與管理規約裡寫清楚，就算產權本身看似乾淨，也可能衍生高度不確定性。
再來談公設與附屬建物。許多建案會以會館、交誼廳、空中花園或泳池等公設加值，但產權調查時要確認這些空間是以何種方式登記：是屬於共同使用部分、管委會將來可以依規約調整用途，還是部分空間被設定為某幾戶專用？某些露台、花台或平台被當成獨享空間販售，實務上可能只是「約定專用」，在謄本上卻仍列為共同使用部分，日後一旦社區重新檢討管理辦法，就可能引發紛爭。因此，做產權調查時，請務必把平面圖、公設表與權狀內容交叉核對，而不是只看建商 DM。想進一步了解車位與公設約定如何影響權利分配，可延伸閱讀： 車位、公設約定與權利分配實務整理，再搭配本文的自查步驟，讓你對這些細節心裡有數。
他項權利、抵押與查封：如何判讀謄本上的關鍵警訊
在產權調查的流程裡，很多買方最緊張的就是看到謄本「他項權利部」出現各種抵押權、假扣押、查封或限制登記事項。其實，房地產只要有銀行貸款，就幾乎一定會有抵押權存在，重點不在於有沒有抵押，而是「抵押權是何時設定」「債權人是誰」「擔保金額是否合理」。如果你在交屋前一兩個月重新取得謄本，發現建商在基地土地或整棟建物上新增多筆抵押，或擔保金額遠超過合理工程款，就要高度警覺建商的財務狀況，並重新評估產權調查結果所反映的風險，必要時可透過公會或主管機關掌握進一步資訊。
至於查封、假扣押與限制登記，則代表該不動產可能已被捲入訴訟或執行程序。當你在產權調查中看到謄本上出現法院名稱與案號，就必須要求建商提供相關說明與處理計畫，或請專業代書、律師協助判讀。若建商僅以「很快會解除」帶過，卻無法提供具體文件或時程表，那麼你應該考慮是否暫緩交屋與尾款付款，甚至依合約條款主張權利。實務上也常見「先設定後塗銷」的作法，例如建商為了融資需求短暫設定一筆抵押權再撤回，此時產權調查的價值，就是讓你看懂每一筆登記的時間序與脈絡，判斷背後是真正的風險還是可接受的資金操作安排。想要對這類法律用語有更清楚的認識，可參考： 不動產抵押與法院登記用語懶人包，當作你閱讀謄本時的字典。
預告登記、限制登記與優先購買權：風險與保障並存的 產權調查 重點
預售屋產權調查中，另一個經常被問到的名詞是「預告登記」。多數建案會在你簽約後為買賣契約辦理所有權移轉預告登記，目的在於鎖定將來正式移轉的權利位置，避免建商在同一戶房子上重複出售或另作他用。因此，當你在謄本上看到自己名義的預告登記，通常是正向訊號，代表產權調查已把你的權利「掛上去」。但實務上仍要確認預告登記的內容是否與合約相符、建商是否有為其他買方或金融機構設定優先權，避免日後產生順位上的爭議。
除了預告登記之外，還有各種「限制登記」需要在產權調查時一併檢查，例如地上權、典權、區段徵收尚未分配、重劃區內尚未完成分配登記、都更事業計畫核定中的暫行限制等。這些限制不一定都是壞事，有些甚至代表將來可能有重建或公共建設利多，但關鍵在於你是否理解其意義、是否在買賣契約與價金談判時已把這些因素考量進去。若你不確定某項限制登記對自身權利的影響，可以先查詢主管機關公告，再請代書或律師從產權調查角度幫你解釋。為了讓自查更具體，下面整理一份以黑邊框呈現的行動條列，可做為你檢查預告與限制登記時的快速提醒：
建議在產權調查過程中，把預告登記與限制登記視為同一組風險管理議題：前者是保障你不要被「賣第二次」，後者則提醒你這塊不動產還有沒有其他公共或私法上的約束。你可以參考延伸文章： 預告登記與限制登記事項實務問答，搭配本文提供的清單整理自己的檢查表，讓產權調查不只停留在看一眼謄本，而是真正轉化成一套可追蹤、可更新的紀錄。
買賣契約 vs 登記結果：逐條比對產權內容的實戰流程
做完謄本與法規層面的產權調查之後，最後一步就是把「紙上的買賣契約」和「登記機關的客觀記載」放在同一張桌上比對。實務上可以先將契約中與權利有關的條文標註出來，例如標的物範圍、基地說明、土地持分比例、車位型態與位置、公設內容、附屬建物、使用限制、特殊約定等，再一一對照建物與土地登記謄本，看是否有關鍵資訊缺漏或不一致。若產權調查顯示契約上承諾的某些權利沒有出現在謄本上，或登記內容與當初廣告與口頭說明不符，就要立即記錄證據並與建商交涉，必要時可尋求主管機關或消保管道協助。
另一個實務技巧，是在產權調查過程中建立一份「比對紀錄表」，將每一項約定與對應的登記結果整理成欄位，日後若有增修協議或變更登記，只要更新這份表格，就能快速掌握整體權利狀況。很多過來人分享，當初若不是在交屋前做最後一輪產權調查與契約比對，根本不會發現車位實際位置與原本圖說不同、基地土地多了一筆道路用地卻未在契約說明、或是預告登記內容與實際買賣契約金額不一致。想要看到完整的比對範例，可以參考： 買賣契約與謄本比對實戰案例，再依照你的案件內容客製化調整欄位，讓產權調查結果更具可讀性。
自己也能完成的預售屋 產權調查 ：步驟、書類與時間軸規劃
很多買方一聽到產權調查就聯想到「一定要找代書或律師」，但其實基本盤的檢查步驟，透過線上服務與主管機關公開資訊，自己就能完成七八成。建議的時間軸是：簽約後先取得建商提供的第一版土地與建物謄本，建立簡易紀錄表，之後在開工、結構完成與申請使照等關鍵節點，再各自做一次產權調查，確認沒有新增奇怪的負擔或限制；最後在交屋前一到兩個月，重新向登記機關申請最新謄本，搭配本篇的步驟與清單做「總體檢」，讓所有重要資訊在撥款與交屋前就被看清楚。
在書類準備上，建議至少備妥：買賣契約完整影本（含所有附表與補充協議）、建築與使用執照影本、最新建物與土地登記事項謄本、公設與車位配置圖、建商提供的平面圖與銷售資料、以及與建商溝通過的所有正式公文與電子信件。每做完一次產權調查，就把關鍵變動更新到紀錄表裡，寫下日期與來源；這樣即使日後發生爭議，你也能清楚指出是哪個時間點出現問題、對方曾經做過哪些承諾。當然，如果你的案件牽涉到多人共有、都更、地上權、重劃區或特殊用途建物，建議仍在自查之餘，搭配專業代書或律師做進一步的產權調查與法律意見，以確保風險真正被看見。
案例分享 Q&A：三種常見糾紛，從 產權調查 的角度重新拆解
A 很多第一次做產權調查的買方，拿到土地謄本看到自己持分只有幾十或幾百分之一，直覺以為「好像沒什麼土地」，其實要先釐清的是：整個基地總面積是多少？你的持分折算出來實際代表幾坪？舉例來說，一塊 300 坪的基地如果共有 100 個持分，你拿到 3/100 就是 9 坪；如果另一個案子基地只有 150 坪卻也是 100 個持分，你拿到 4/100 就是 6 坪，前者持分看起來比較小，但實際土地權利反而更大。從產權調查角度，我們會建議把「持分」轉換成「實際坪數」再比較，並同時考量土地的地目、使用分區、建蔽率與容積率等條件，才有意義。另一個常見誤解是「土地持分小就一定吃虧」，但若社區規模很大、公設完整、管理成本被攤薄，實務上未必劣勢。真正需要警覺的是：當你把持分換算後發現實際每戶土地坪數偏離市場同類型產品很多，或產權調查顯示基地上有大量無法建築的保留地，這時就要回頭檢視當初的價格與期待是否合理，必要時在交屋前與建商釐清。
A 這類案件多半發生在預售屋交屋時間拉得很長，期間建商又因資金調度產生短暫的查封或假扣押。若你在簽約初期只做過一次產權調查，之後就完全沒有更新謄本，自然無法掌握中間的變化。因此比較標準的做法，是在幾個重要節點都重新申請謄本：例如建物完成結構、申請使用執照、銀行核貸、交屋前一至兩個月等，每一次都至少看過所有權部與他項權利部，必要時也檢查歷次登記事項。這樣即使出現短暫查封，你也能在產權調查紀錄中看出：「何時被查封、何時解除、是什麼案由」，再決定是否可以接受。若你入住後才發現曾有查封紀錄，首先應該回頭確認自己當時取得的是哪一個時間點的謄本，並檢查合約裡建商是否有義務在重大事件發生時通知買方；如果對方明知仍未告知，可能涉及違反誠信義務或資訊揭露不足，可以蒐集產權調查與溝通紀錄，向主管機關或消費爭議處理管道求助。
A 這是近年非常常見的爭議類型，關鍵在於一開始產權調查與合約審閱時，是否就把車位權利的本質看清楚。很多廣告會用「專屬車位」「獨立車位」等字眼，但實際上在產權結構上，車位可能只是附屬於大樓共同部分，透過管委會制定規約與抽籤方式分配使用，而非每個車位都有獨立權狀。若你在交屋前的產權調查只看建物與土地謄本，沒有要求建商提供車位權利來源文件（例如車位權狀、土地使用權說明、公共設施約定），就很難在事前察覺落差。真正要補救，第一步是整理證據：包含廣告文宣、銷售簡報、業務訊息紀錄、買賣契約條文與產權調查結果，確認建商是否有明顯不實或隱瞞。若合約中其實明載「車位為共同使用部分之使用權」，雖然廣告誇張，但法律上會優先以合約為準，能主張的空間有限；反之若合約用語模糊、廣告又極具誤導性，則可透過消保或團體協商的方式，要求建商補償或調整。這也再次提醒之後的買方，在進行產權調查時，務必把車位視為獨立議題處理。
FAQ 長答：費用、時程、自己查還是找專業？一次說清楚
A 若以一般預售屋案件來說，自己操作基本的產權調查，時間成本大約分成三塊：資料蒐集、文件申請、結果判讀。資料蒐集包含整理買賣契約、建照與使照、建商提供圖說等，依案件複雜度，需要半天到一天不等；文件申請則多透過線上或臨櫃向地政機關申請土地與建物登記事項謄本與相關書圖，一次幾十到一兩百元，若加上都市計畫圖說、使用分區證明等，整體公費大約是數百元至一千多元。真正花時間的是第三塊：把產權調查結果逐一與契約比對、查詢不懂的法條與用語、必要時向主管機關或專業人士詢問，這往往需要一到三天的彈性時間。若你選擇委託代書或律師執行，會再多出專業服務費，行情依案件難度與工作範圍而異，從幾千元到數萬元都有可能。建議的做法是：先自己完成基礎產權調查，將不確定之處整理成清單，再請專業協助針對關鍵疑點給意見，如此一來成本較可控，自己對案件也更有掌握。
A 銀行與代書確實會在放款與過戶前做一定程度的產權調查，但他們關注的角度往往是「貸款風險」與「登記程序」，未必完全等同於買方立場。銀行重視的是抵押品能否順利處分、抵押順位是否安全，因此只要能保障自己債權無虞，就可能接受某些你未必同意的風險；代書則多數以完成登記程序、避免明顯法律瑕疵為主要任務，較少介入價格合理性或未來使用情境。作為買方，你才是最清楚自己需求與風險承受度的人，因此仍建議將產權調查視為「自己的作業」，而不是把責任完全外包。你可以把銀行與代書的檢核結果視為重要參考，並要求對方說明其判斷依據，但關於土地持分、車位、公設、用途限制、契約約定等細節，最好還是自己看過一輪，或請顧立於買方立場的專業人士協助。換句話說，別把產權調查只當成過戶前的一個程序，而要把它當作為自己做出「要不要扛下這筆房貸」決定的關鍵資訊來源。
A 成屋的產權調查多半著重在「既有狀態」：房屋已完成登記、實際使用情形比較穩定、過去的交易與負擔也有紀錄可查；預售屋則處在一個「過渡狀態」，很多權利還在建商名下或處於分割前階段，因此除了看當下的謄本，還要關注時間軸上的變化。舉例來說，成屋買賣時，你可以直接查到前幾手所有權人、歷次抵押與查封紀錄；預售屋則必須把產權調查延伸到基地土地、整棟建物與分戶後的權利分配，特別注意建商在工程進行中是否新增大額抵押或涉入訴訟。此外，預售屋還涉及預告登記、使用執照申請過程、公共設施最終是否依照原設計完成等不確定因素，這些都要納入產權調查的一環。簡單說，成屋比較是「檢查這個東西現在長什麼樣」，預售屋則是「沿著時間線看，這個東西會變成什麼樣」，所需的耐心與主動性都更高。
A 當產權調查已經指出明確疑點，例如出現新的抵押權、查封、限制登記或與契約不一致之處，而建商又口頭承諾「會在交屋前處理好」，這時最重要的是把所有承諾「文字化、可驗證」。實務上可以採取三個做法：第一，要求建商以正式公文或電子郵件回覆，載明問題內容、處理方式與預定完成時點，並保留回函紀錄；第二，若時間允許，可透過補充協議或合約附錄，把產權調查中列出的問題逐項列入，約定若在某期限內未完成處理，買方得暫緩交屋或保留解約／減價權；第三，即使建商不願簽署具體條文，你也可以主動發函，將產權調查疑點與對方口頭承諾內容逐一記錄，要求對方簽收或至少回覆「知悉」，以提高日後舉證的成功率。總之，不要只把「建商說會處理」放在心裡，而是要讓它成為書面可追蹤的紀錄。
A 在產權調查的專業分工上，代書與律師扮演的角色略有不同。代書熟悉不動產登記實務與相關程序，擅長協助申請謄本、判讀登記事項、處理過戶與設定流程；律師則偏重於契約條款、權利義務分配與爭議解決。如果你的疑問多半集中在「這筆抵押是什麼？」「這個限制登記代表什麼意思？」「預告登記內容與實務是否一致？」那多半可以透過代書或地政士得到相當清楚的說明；若你的焦慮在於「合約公平不公平？」「一旦違約或發生糾紛，我能不能主張權利？」那麼律師的角色就更重要。實務上的好做法，是自己先完成基礎產權調查，把不懂的名詞與條文整理成清單，再依問題屬性分別諮詢代書與律師，讓專業時間用在刀口上，同時也避免完全把判斷權交給第三方。無論如何，記得在諮詢當下就把對方的解釋同步記錄下來，日後若需再比對最新謄本與合約版本，就有一套連貫的產權調查紀錄可供參考。
A 預售屋從簽約到交屋往往跨越三到五年，甚至更久，因此產權調查結果與當初簽約時不同，其實非常常見。關鍵在於「差異是否在可接受範圍內」與「建商有沒有如實揭露並依約處理」。若差異主要是基地周邊環境變化、都市計畫更新等外部因素，且合約早已提及相關風險，能主張的空間有限；但若產權調查顯示建商在未告知情況下新增大量抵押、涉及查封或變更主要用途，就必須回頭檢查合約中有無事先約定「重大事項變更須經買方同意」或「買方得解除契約」等條款。實務上建議作法是：先把目前的產權調查結果與簽約當時的謄本、資料放在一起做對照表，逐項列出差異，再就每一點詢問建商並要求書面回覆；如果雙方無法達成共識，就要評估透過消費爭議調解或法律途徑解決的成本與效益。越早做這樣的比對，越不會在交屋期限逼近時手忙腳亂。
延伸閱讀：把 產權調查 變成你買房流程的一部分
看到這裡，相信你已經對預售屋產權調查的核心結構有相當概念：從建物登記、土地持分、車位與公設、他項權利到預告與限制登記，再到買賣契約比對與時間軸管理。下一步，就是把今天學到的東西變成你自己的 SOP，每次看房、簽約、交屋都依照同樣流程檢查，累積經驗與判斷力。以下這幾篇延伸閱讀，可以幫助你把分散的知識接成一條完整的決策路徑，讓產權調查不再只是臨時抱佛腳，而是整個買房計畫的一部分。
行動與提醒：交屋前最後檢查清單＋聯絡專業協助
當你準備走進交屋會議室、拿鑰匙、簽收文件之前，請給自己一點時間，按照本文整理的步驟再做一次產權調查總體檢：確認建物與土地謄本最新無誤、他項權利與限制登記都在掌握中、預告登記內容與買賣契約一致、車位與公設的權利型態沒有超出預期，並將所有口頭承諾化成書面紀錄。只要這幾個關鍵節點都被確認過，你就能在交屋那一刻，真的放心把人生重要的一筆資金押在這間房子上，而不是帶著一堆問號回家。